임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 무조건 보호되는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하는 시점, 확정일자를 갖추는 시점에 따라 다른 권리자와의 우선순위가 달라질 수 있습니다.
대항력은 주택 인도와 전입신고로
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 주민등록은 전입신고로 갖추며, 대항력은 두 요건을 모두 충족한 날의 다음 날부터 발생합니다. 따라서 계약 당일 입주하고 전입신고를 해도 대항력이 즉시 생기는 것은 아닙니다. 그 사이 해당 주택에 근저당권 등이 설정되면 권리 순위가 불리해질 수 있으므로, 계약 전과 입주 무렵 등기사항증명서를 확인하는 것이 좋습니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매 등으로 주택이 매각될 때 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 공적으로 확인해 두는 절차이며, 그 자체만으로 보증금 반환을 보장하지는 않습니다. 확정일자를 먼저 받았더라도 주택 인도와 전입신고를 갖춰야 우선변제권이 성립합니다. 결국 확정일자와 대항요건의 완성 시점, 선순위 권리의 존재를 함께 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 계약 당일 하면 그날부터 보호되나요?
아닙니다. 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 같은 날 설정된 권리보다 순위가 뒤질 수 있어 등기사항을 확인해야 합니다.
확정일자만 먼저 받아 두면 충분한가요?
아닙니다. 확정일자만으로는 대항력이나 우선변제권이 생기지 않습니다. 실제로 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳤는지 확인하세요.